Wie wir rechnen.

DealPilot ermittelt indikative Werte nach der Systematik der ImmoWertV 2021 und der Muster-Anwendungshinweise zur ImmoWertV (ImmoWertA). Das Ergebnis ist kein Gutachten nach § 194 BauGB und keine Beleihungswertermittlung nach der BelWertV. Jede Zahl lässt sich aber auf ihre Rechtsgrundlage und ihre Quelle zurückführen.

Der Verkehrswert ist nach § 194 BauGB der Preis, der zum Stichtag „im gewöhnlichen Geschäftsverkehr nach den rechtlichen Gegebenheiten und tatsächlichen Eigenschaften, der sonstigen Beschaffenheit und der Lage des Grundstücks … ohne Rücksicht auf ungewöhnliche oder persönliche Verhältnisse zu erzielen wäre“. Die dafür nötigen Daten – Bodenrichtwerte, Liegenschaftszinssätze, Sachwertfaktoren, Vergleichsfaktoren, Umrechnungskoeffizienten – ermitteln die Gutachterausschüsse (§ 193 Abs. 5 BauGB, §§ 12 bis 23 ImmoWertV).

Fünf Grundsätze gelten in jedem Verfahren:

1. Modellkonformität (§ 10 Abs. 1 ImmoWertV). Bei der Anwendung der Daten des Gutachterausschusses „sind dieselben Modelle und Modellansätze zu verwenden, die der Ermittlung dieser Daten zugrunde lagen“. Jeder Parameter trägt deshalb seinen Modellvermerk: Gesamtnutzungsdauer, Bewirtschaftungskosten, Mietansatz und Regionalfaktor folgen dem Modell des Ausschusses, dessen Zinssatz oder Faktor verwendet wird.
2. Prüfmaßstab ist das amtliche Anwendungsbeispiel. Der Rechenkern wird gegen die Beispiele der Richtlinien, der ImmoWertA und der Marktberichte der Ausschüsse geprüft, nicht gegen selbst ausgerechnete Zahlen (Kapitel 12).
3. Kein Verfahren rechnet halb. Fehlt eine Pflichtangabe – etwa der Bodenwert, die Brutto-Grundfläche, die Nutzungsart einer Gewerbefläche oder ein Merkmal, nach dem der Ausschuss seinen Faktor anpasst –, wird das Verfahren bzw. der Faktor nicht angesetzt. Der Bericht nennt, was fehlt, und wo es einzutragen ist.
4. Kein Treffer heißt kein Wert. Ein Sachwertfaktor, Vergleichsfaktor oder Umrechnungskoeffizient wird nie aus einem Nachbarkreis oder als Landesmittel übertragen. Wo kein amtlicher Wert vorliegt, nennt der Bericht den zuständigen Gutachterausschuss und den Weg zur Quelle, bei kostenpflichtigen Berichten mit diesem Hinweis. Einzige Ausnahme ist der Liegenschaftszinssatz (Abschnitt 5.6): Damit der Ertragswert rechnet, gibt es dort immer einen Wert, und jede Ebene unterhalb des örtlichen amtlichen Werts wird ausgewiesen.
5. Jede Zahl trägt ihre Herkunft: Stufe, Modellvermerk, Ausschuss, Jahrgang, Stand, Fundstelle.

1.1 Die Stufen der Herkunft

§ 9 Abs. 3 Satz 2 ImmoWertV erlaubt die sachverständige Schätzung, wenn keine geeigneten Daten zur Verfügung stehen; „die Grundlagen der Schätzung sind zu dokumentieren“. Für Stufe N stehen deshalb Datenbasis, Prüfmethode und gemessene Abweichung im Bericht.

Der Bodenwert ist Grundlage aller drei Verfahren. Er ist „ohne Berücksichtigung der vorhandenen baulichen Anlagen … vorrangig im Vergleichswertverfahren“ zu ermitteln; „neben oder anstelle von Vergleichspreisen kann … ein objektspezifisch angepasster Bodenrichtwert verwendet werden“ (§ 40 Abs. 1 und 2).

1. Bodenrichtwert. DealPilot ruft den Bodenrichtwert der Zone aus BORIS ab, einschließlich der Merkmale des Bodenrichtwertgrundstücks (§§ 13 bis 16). Ein selbst eingetragener Bodenrichtwert wird als eigene Angabe geführt und mindert die ausgewiesene Belastbarkeit.
2. Anpassung an das Objekt. Weichen die Merkmale des Grundstücks von denen des Bodenrichtwertgrundstücks ab, wird über Umrechnungskoeffizienten angepasst (§ 40 Abs. 2 i. V. m. § 26 Abs. 2 und § 9 Abs. 1 Satz 3; Umrechnungskoeffizienten nach § 19). DealPilot rechnet zwei Arten:
   • Grundstücksgröße. In dieser Rangfolge: (a) der amtliche Koeffizient des zuständigen Ausschusses, nur in seinem Geltungsbereich (Objektart, Geschosszahl, Bodenrichtwertspanne, Ortsteil, Tabellenkennung der Zone), Tabellen linear interpoliert, nie extrapoliert; (b) wo keiner vorliegt, die DealPilot-Formel (Stufe N): eine aus allen amtlichen Flächentabellen abgeleitete Näherung UK = (Fläche / Bezugsgröße)^b, nur für Ein-/Zweifamilien-, Doppel- und Reihenhäuser sowie übertragen auf Mehrfamilienhäuser, nur in Zonen bis zwei Vollgeschosse und nur zwischen dem 0,5- und dem 3-fachen der Bezugsgröße, nie wo der Ausschuss über Tiefe oder Geschossflächenzahl umrechnet; im Bericht immer „abgeleitet aus der DealPilot-Formel“; (c) die eigene Angabe des Nutzers. Ohne jeden Koeffizienten wird die volle Fläche angesetzt und das Ergebnis als „nicht an die Grundstücksgröße angepasst, insoweit vorläufig“ gekennzeichnet.
   • Wertrelevante Geschossflächenzahl (WGFZ). Nur mit den Umrechnungskoeffizienten des Ausschusses: Bodenwert = Bodenrichtwert × UK(WGFZ Objekt) / UK(WGFZ Zone), linear interpoliert, nie extrapoliert. Sie greift nur, wenn die Zone eine Geschossflächenzahl führt und die WGFZ des Objekts eingetragen ist; eine Näherung gibt es hier nicht. Wo sie greift, wird nicht zusätzlich über die Fläche umgerechnet.
3. Übergroße Grundstücke (§ 41). Geht die Grundstücksgröße erheblich über das marktübliche Maß hinaus, wird die Mehrfläche getrennt bewertet – wo das Modell des Ausschusses es vorsieht, oberhalb des 1,5-fachen der Bezugsgröße mit dem Wert einer privaten Grünfläche.
4. Nur der rentierliche Bodenwert wird verzinst. Eine nicht selbständig nutzbare oder nicht ertragsbringende Teilfläche geht in den Bodenwert ein, aber nicht in die Bodenwertverzinsung des Ertragswertverfahrens (Abschnitt 5.1).
5. Eigentumswohnung. Der Bodenwertanteil ergibt sich über den Miteigentumsanteil. Ohne Miteigentumsanteil wird kein Bodenwert angesetzt – der volle Grundstückswert würde den Ertragswert einer einzelnen Wohnung um ein Vielfaches verzerren. Weil Ertrags- und Sachwert den Bodenwert voraussetzen (§ 28, § 29, § 35 Abs. 2), werden sie dann nicht ausgewiesen, und der Bericht fordert den Miteigentumsanteil an.
6. Zu- und Abschläge (Zuschnitt, Ecklage, Erschließungsbeitrag) nur mit eingetragener Begründung; ohne sie weist der Bericht darauf hin.

5.1 Das Verfahren

Der Ertragswert wird „auf der Grundlage marktüblich erzielbarer Erträge ermittelt“ (§ 27 Abs. 1). DealPilot rechnet das allgemeine Ertragswertverfahren (§ 28): Summe aus dem über die Restnutzungsdauer kapitalisierten Reinertragsanteil der baulichen Anlagen, „der unter Abzug des Bodenwertverzinsungsbetrags ermittelt wurde“, und dem Bodenwert.

Reinertrag = Jahresrohertrag − Bewirtschaftungskosten (§ 31 Abs. 1). Liegenschaftszinssatz ist der objektspezifisch angepasste Satz (Abschnitt 5.6); er gilt in Bodenwertverzinsung und Barwertfaktor gleichermaßen. Der Barwertfaktor ist der jährlich nachschüssige Rentenbarwertfaktor nach § 34 Abs. 2, zweistellig gerundet wie in den amtlichen Beispielen; der Abzinsungsfaktor nach § 34 Abs. 3 vierstellig. Das vereinfachte Verfahren (§ 29: Barwert des Reinertrags + abgezinster Bodenwert) läuft als Gegenrechnung mit; die Differenz entsteht nur aus der Rundung der Faktoren.

Weitere Regeln:

• Ohne Bodenwert kein Ertragswert – beide Verfahren der §§ 28, 29 setzen ihn an.
• Sonstige Erträge (z. B. Küche, Möblierung) werden nicht über die Restnutzungsdauer des Gebäudes kapitalisiert, sondern mit eigener Laufzeit (Vorgabe 15 Jahre, höchstens die Restnutzungsdauer). Der angepasste Liegenschaftszinssatz darf nur auf solche Wertanteile angewandt werden, die auch der Ermittlung des Liegenschaftszinssatzes zugrunde lagen (ImmoWertA zu § 33).
• Negativer Gebäudereinertrag. Übersteigt die Bodenwertverzinsung den Reinertrag, rechnet die Formel des § 28 unverändert weiter, wie die Ertragswertrichtlinie in ihrem Beispiel 4; bei Häusern erscheint daneben der Hinweis, ein Liquidationsobjekt (§ 8 Abs. 3 Satz 2 Nr. 3, § 43) zu prüfen. Eine Eigentumswohnung kann nicht freigelegt werden.
• Sensitivität. Neben dem Wert steht, was ein halber Prozentpunkt mehr beim Liegenschaftszinssatz bewirkt.

Rechenbeispiel (anonym, Stichtag 2026): Mehrfamilienhaus, 6 Wohnungen, 420 m² Wohnfläche, marktübliche Miete 7,00 €/m², Grundstück 600 m² zu 200 €/m², Liegenschaftszinssatz 2,9 % (Stufe A, ohne Anpassungskoeffizienten des Ausschusses), Restnutzungsdauer 30 Jahre.

Gegenrechnung nach § 29: 26.324 € × 19,86 + 120.000 € × 0,4242 = 573.699 € (Rundungsdifferenz 17 €).

5.2 Welche Miete: die Rangfolge

§ 31 Abs. 2 verlangt die marktüblich erzielbaren Erträge; „hierbei sind die tatsächlichen Erträge zugrunde zu legen, wenn sie marktüblich erzielbar sind“. Grundlage ist bei bestehenden Wohnraummietverhältnissen „insbesondere die ortsübliche Vergleichsmiete aus geeigneten Mietspiegeln und Mietpreisübersichten“ (ImmoWertA 5.(3).2); bei Anwendung des Liegenschaftszinssatzes ist die Modellkonformität zu beachten (ImmoWertA 31.2 b). Den Anker der marktüblichen Miete bestimmt DealPilot in dieser Rangfolge:

Die Zensusmiete stammt aus dem Zensus 2022 (Stichtag 15.05.2022), Nettokaltmiete der bewohnten Mietwohnungen, Gemeinde vor Kreis. Der Zensus weist sie getrennt nach Baujahr und nach Wohnungsgröße aus; DealPilot nimmt das Mittel beider Klassen, eine Kreuzklasse gibt es nicht. Fortgeschrieben wird bis zum Wertermittlungsstichtag mit dem Index der Nettokaltmieten im Verbraucherpreisindex (Statistisches Bundesamt, 2020 = 100; Mai 2022 = 102,7, September 2026 = 111,9). Der Zensus misst den Bestand einschließlich alter Verträge; er liegt eher an der Untergrenze der marktüblichen Miete und ist deshalb nur Rückfall.

Warum nicht die Angebotsmiete: Inserate liegen nach einer Studie zur Abweichung von Angebots- und Vertragsmieten im Mittel rund 17 % (11 bis 29 %) über den tatsächlich vereinbarten Neuvertragsmieten (gemessen in den zehn teuersten Städten). Kein bekanntes Zinsmodell eines Gutachterausschusses setzt Angebotsmieten an; die Ausschüsse leiten ihre Zinssätze aus tatsächlichen, auf Marktüblichkeit geprüften Mieten ab.

5.3 Ist-Miete und Band der Marktüblichkeit

Die tatsächlichen Erträge gelten, „wenn sie innerhalb der Bandbreite marktüblich erzielbarer Erträge liegen“ (ImmoWertA 31.2 a). Die ImmoWertA nennt keine Zahl. DealPilot setzt das Band auf Anker ± 20 % – eine eigene Festlegung, keine gesetzliche Grenze. Geprüft wird je Mietverhältnis, nicht als Hausdurchschnitt: Mieterhöhungsmöglichkeiten bestehen je Vertrag. Liegt die Ist-Miete einer Wohnung oder Gewerbeeinheit im Band, ist sie der Ansatz. Leere Einheiten gehen mit dem Anker ein (§ 31 Abs. 2; „bei vorübergehendem Leerstand sind die am Wertermittlungsstichtag marktüblich erzielbaren Erträge anzusetzen“, ImmoWertA 31.4); Mietausfall bis zur Vermietung und Herrichtungskosten werden nur auf ausdrückliche Wahl als besonderes Merkmal abgezogen.

5.4 Mindermiete und Mehrertrag

Außerhalb des Bandes rechnet der vorläufige Ertragswert mit dem Anker, und die Abweichung wird als besonderes objektspezifisches Grundstücksmerkmal angesetzt (ImmoWertA 31.2 c, § 8 Abs. 3 Satz 2 Nr. 1). Bemessen wird sie als Barwert der Reinertragsdifferenz über die Restlaufzeit der Abweichung ab dem Wertermittlungsstichtag, abgezinst mit dem verwendeten Liegenschaftszinssatz – mit denselben Bewirtschaftungskosten in beiden Ansätzen, wie im Muster der Ertragswertrichtlinie (Anlage 3, Beispiel 1). Die Laufzeit, in dieser Rangfolge:

1. Befristung oder Kündigungsverzicht laut Vertrag,
2. eigene Angabe zur Restdauer (nur bei Mindermiete),
3. bei Wohnraum ohne Vertragsdatum der Erhöhungspfad nach § 558 BGB: Wartefrist als erfüllt unterstellt (§ 558 Abs. 1: Miete seit 15 Monaten unverändert), Verlangen zum Stichtag, Wirkung „mit Beginn des dritten Kalendermonats nach dem Zugang“ (§ 558b Abs. 1), danach alle drei Jahre um die Kappungsgrenze – 20 % in drei Jahren, 15 % in Gemeinden einer Landesverordnung (§ 558 Abs. 3) –, höchstens bis zur marktüblichen Miete. Die Kappungsgrenze der Gemeinde wird aus den Landesverordnungen gelesen; wo die Liste unsicher ist, sagt der Bericht „bitte prüfen“.

Ein Mehrertrag zählt nur mit belegter Vertragslaufzeit; ohne sie zeigt der Bericht Szenarien über 3, 5 und 10 Jahre, ausdrücklich als Szenario und nicht als gesetzliche Annahme, und der Ertragswert bleibt insoweit vorläufig. Die Dauer ist auf die Restnutzungsdauer begrenzt. Ist der Anker die Zensusmiete, ist das Ziel des Erhöhungspfads nur näherungsweise die ortsübliche Vergleichsmiete; der Bericht sagt das.

5.5 Bewirtschaftungskosten

Bewirtschaftungskosten sind Verwaltungskosten, Instandhaltungskosten, Mietausfallwagnis und nicht umlagefähige Betriebskosten (§ 32 Abs. 1 bis 4). Die Modellansätze der Anlage 3 ImmoWertV (gültig für die Ableitung der Liegenschaftszinssätze, § 12 Abs. 5 Satz 2) setzt DealPilot zum Wertermittlungsstichtag fortgeschrieben an: Anlage 3 Teil III schreibt die Basisbeträge mit dem Verbraucherpreisindex fort (Oktober 2001 gegen Oktober des Jahres vor dem Stichtag). 2026: Verwaltung 367 € je Wohnung bzw. je Ein-/Zweifamilienhaus, 439 € je Eigentumswohnung, 48 € je Garage; Instandhaltung 14,40 €/m² Wohnfläche, 108 € je Garage; Mietausfallwagnis 2 % (Wohnen) bzw. 4 % (Gewerbe) des marktüblichen Rohertrags. Gewerbe: Verwaltung 3 % des gewerblichen Rohertrags; Instandhaltung als Anteil der Wohn-Instandhaltung je m² (Büro/Praxen/Geschäfte 100 %, SB-Verbrauchermärkte 50 %, Lager/Logistik/Produktion 30 %). Ohne Nutzungsart einer Gewerbefläche gibt es keinen Instandhaltungsansatz und deshalb keinen Ertragswert.

• Verwaltung je bewerteter Einheit. Bei einer Eigentumswohnung ist das eine Einheit, nicht das ganze Haus.
• Quoten auf den gesamten Rohertrag. Führt der Ausschuss eine Bewirtschaftungskostenquote, gilt sie auf den gesamten Rohertrag einschließlich Stellplätzen.
• NRW-Modell. Trägt der Zinssatz den Vermerk des Modells der Arbeitsgemeinschaft der Vorsitzenden der Gutachterausschüsse in NRW (AGVGA), gelten dessen Bewirtschaftungskosten, fortgeschrieben zum Stichtag – nicht die der Anlage 3 (§ 10 Abs. 1).
• Stellplätze ohne Miete: weder Ertrag noch Kosten.
• Eigene Sätze. Trägt der Nutzer eigene Sätze für Verwaltung, Instandhaltung oder Mietausfallwagnis ein, gehen sie vor und heißen im Rechenweg „eigene Angabe“, nicht „Anlage 3“. Rechnet der Ertragswert mit einem amtlichen Zinssatz, weist der Bericht darauf hin, dass die Rechnung insoweit nicht mehr modellkonform ist (§ 10 Abs. 1).

5.6 Liegenschaftszinssatz (§ 21 Abs. 2, § 33)

Liegenschaftszinssätze sind die Kapitalisierungszinssätze, „mit denen Verkehrswerte von Grundstücken je nach Grundstücksart im Durchschnitt marktüblich verzinst werden“ (§ 21 Abs. 2 Satz 1). Beim Liegenschaftszinssatz gibt es bei DealPilot immer einen Wert, damit der Ertragswert rechnet; jede Ebene unterhalb von Stufe A wird im Bericht mit dem Satz ausgewiesen, dass es genauer geht (örtlichen Zinssatz eintragen, Weg zum Ausschuss).

Stufe A bis C – das Register. Der Satz des Ausschusses wird objektgenau gewählt: nach Objektart, Lage, Restnutzungsdauer-Klasse, Baujahresklasse – so, wie der Ausschuss seine Sätze gliedert – und im Jahrgang, der am Wertermittlungsstichtag galt. Gilt ein Satz für das Objekt nicht (z. B. Wohnungseigentum in einem Objekt mit höchstens zwei Wohnungen, das der Ausschuss aus seiner Auswertung herausnimmt), wird kein Nachbarzweig übertragen; bei solchen Wohnungen gilt der Satz desselben Ausschusses für Zweifamilienhäuser. Mit dem Satz übernimmt die Rechnung seine Modellansätze als Zahl – Gesamtnutzungsdauer, Bewirtschaftungskosten, Mietansatz (§ 10 Abs. 1, ImmoWertA 4.(2), ImmoWertA zu § 33). Fehlt eine Angabe, die der Ausschuss braucht (Lage, Stadtteil), sagt der Bericht, welche Angabe den amtlichen Satz freischaltet.

Objektspezifische Anpassung (§ 33). Der Liegenschaftszinssatz ist „auf seine Eignung … zu prüfen und bei etwaigen Abweichungen nach Maßgabe des § 9 Absatz 1 Satz 2 und 3 an die Gegebenheiten des Wertermittlungsobjekts anzupassen“ (§ 33); der Barwertfaktor rechnet mit dem angepassten Satz (§ 34 Abs. 1). DealPilot passt nur mit den Koeffizienten oder der Funktion desselben Ausschusses an, aus demselben Registersatz:

• Funktion des Ausschusses (z. B. ein Zinsmodell, das den Satz aus Restnutzungsdauer, Bodenrichtwert und Miete berechnet): Der Satz ist bereits objektspezifisch gerechnet und heißt „A, angepasst“.
• Umrechnungskoeffizienten zum Tabellenwert: Je Merkmal wirkt der Koeffizient so, wie ihn der Ausschuss veröffentlicht – als Faktor multiplikativ, in Prozentpunkten additiv. Angepasst wird nur innerhalb der Tabelle; außerhalb unterbleibt die Anpassung nach diesem Merkmal (nie extrapoliert). Zwischen zwei Stützstellen wird linear interpoliert; der Rechenweg sagt, ob das „wie vom Ausschuss vorgegeben“ ist oder eine DealPilot-Festlegung, weil die Tabelle keine eigene Regel nennt. Fehlt am Objekt ein Merkmal, bleibt es offen und wird genannt.
• Ohne Koeffizienten oder Funktion gilt der Satz unangepasst, mit dem Hinweis, dass erhebliche Abweichungen als besondere objektspezifische Grundstücksmerkmale zu berücksichtigen wären (ImmoWertA zu § 33).

Der Rechenweg zeigt beides: „Liegenschaftszinssatz des Gutachterausschusses x % → objektspezifisch angepasst y % (A, angepasst)“. Eine eigene Gewichtung von Merkmalen durch DealPilot gibt es nicht. Die Anpassung gilt für amtliche Sätze der Stufen A bis C, nicht für Stufe N oder D.

Stufe N – DealPilot-Formel und DealPilot-Landesmittel. Liegt für die Gemeinde kein Registersatz vor, auch kein gesperrter, wird vor dem Auffangwert die Stufe N versucht – in dieser Reihenfolge:

• DealPilot-Landesmittel: Median der amtlichen Zinssätze je Land × Objektart, nur mit mindestens acht Ausschüssen und acht Sätzen dahinter und nur dort, wo es in der Kreuzvalidierung (jeweils ein Ausschuss ausgelassen) genauer ist als § 256 BewG und als die Formel. Im Bericht: „DealPilot-Landesmittel aus n amtlichen Zinssätzen (Land, Objektart, Jahrgänge)“.
• DealPilot-Formel: LZS = c + Zuschlag je Objektart + r × RND/10 + s × Stadt, abgeleitet aus allen amtlichen Wohn-Liegenschaftszinssätzen des Registers. Nur für Wohnnutzung (Ein-/Zweifamilien-, Doppel-, Reihenhaus, Wohnungseigentum, Mehrfamilienhaus, Wohn- und Geschäftshaus), nur für eine Restnutzungsdauer von 5 bis 80 Jahren, und nur in den Ländern, in denen sie gemessen genauer ist als § 256 BewG (Kreuzvalidierung, jeweils ein Land ausgelassen): Baden-Württemberg, Brandenburg, Hessen, Niedersachsen, Nordrhein-Westfalen, Rheinland-Pfalz, Sachsen. Gemessen über alle Länder liegt sie im Median 0,71 Prozentpunkte neben dem amtlichen Wert, § 256 BewG 0,84 Prozentpunkte; in den Einsatzländern liegt sie im Median 0,51 Prozentpunkte daneben, in 8 von 10 Fällen höchstens 0,97.
• Stufe N greift auch dort, wo der amtliche Satz nur deshalb gesperrt ist, weil er kostenpflichtig, genehmigungspflichtig, nichtkommerziell oder nur auf Anfrage zu haben ist – dann mit dem Weg zum Bericht (Preis, Bestellweg). Bei jeder anderen Sperre oder offenen Rückfrage greift sie nicht.

Stufe D – § 256 BewG. Erst danach gilt der gesetzliche Auffangwert der Grundsteuerbewertung:

Bei hohem Bodenrichtwert verringert er sich um 0,1 Prozentpunkte je volle 100 €/m²: bei Ein- und Zweifamilienhäusern über 500 €/m², ab 1.500 €/m² einheitlich 1,5 % (§ 256 Abs. 2); bei Wohnungseigentum über 2.000 €/m², ab 3.000 €/m² einheitlich 2,0 % (§ 256 Abs. 3). Für Mietwohngrundstücke sieht das Gesetz keine Absenkung vor. Ein Haus mit einer oder zwei Wohnungen ist ein Zweifamilienhaus im Sinne des BewG (§ 249 Abs. 2, 3) und erhält 2,5 %, nicht den Satz für Mietwohngrundstücke.

Der Auffangwert ist für die Grundsteuer bestimmt und nicht marktabgeleitet. Gemessen am Register liegt er im Median 0,7 (Ein-/Zweifamilienhaus), 0,8 (Wohnungseigentum) bzw. 0,9 Prozentpunkte (Mehrfamilienhaus) über den örtlichen Sätzen; der Ertragswert fällt mit ihm eher zu niedrig aus. Bei Wohn- und Geschäftshäusern liegt er im Median 0,2 Prozentpunkte darunter.

7.1 Das Modell der ImmoWertV

Die Restnutzungsdauer ist „die Zahl der Jahre, in denen die baulichen Anlagen bei ordnungsgemäßer Bewirtschaftung voraussichtlich noch wirtschaftlich genutzt werden können“; sie ergibt sich regelmäßig aus der Gesamtnutzungsdauer abzüglich des Alters, und durchgeführte Modernisierungen oder unterlassene Instandhaltung „können die sich … ergebende Dauer verlängern oder verkürzen“ (§ 4 Abs. 3 ImmoWertV). Für die Ermittlung der Daten der Gutachterausschüsse sind Anlage 1 (Gesamtnutzungsdauer) und Anlage 2 (Restnutzungsdauer bei Modernisierungen) zugrunde zu legen (§ 12 Abs. 5 Satz 1). Weil die Liegenschaftszinssätze und Sachwertfaktoren mit diesem Modell abgeleitet sind, rechnet DealPilot eine Restnutzungsdauer nach Anlage 2 für alle Verfahren. Das Alter ist das Jahr des Wertermittlungsstichtags minus Baujahr.

1. Modernisierungspunkte nach Anlage 2 Tabelle 1: Dacherneuerung inklusive Wärmedämmung 4, Fenster und Außentüren 2, Leitungssysteme 2, Heizungsanlage 2, Wärmedämmung der Außenwände 4, Bäder 2, Innenausbau 2, Grundrissgestaltung 2 – höchstens 20 Punkte; Modernisierungsgrad nach Tabelle 2.
2. Formel nach Anlage 2 II.2 mit den Variablen a, b, c der Tabelle 3, ab dem dort genannten relativen Alter; darunter gilt Gesamtnutzungsdauer minus Alter. Die Restnutzungsdauer wird höchstens „auf maximal 70 Prozent der jeweiligen Gesamtnutzungsdauer (GND) gestreckt“; bei einer Kernsanierung ist das Jahr der Sanierung als Baujahr anzusetzen und die Restnutzungsdauer kann „bis zu 90 Prozent“ der Gesamtnutzungsdauer betragen (Anlage 2 II.1, II.2).
3. Ohne Angaben zur Modernisierung gilt Anlage 2 mit 0 Punkten („nicht modernisiert“), mit dem Hinweis, dass eingetragene Modernisierungen die Restnutzungsdauer erhöhen können.
4. Alter über der Gesamtnutzungsdauer: Bei Anwendung der Formel ist „als Alter der baulichen Anlagen höchstens die jeweilige Gesamtnutzungsdauer anzusetzen“ (ImmoWertA zu Anlage 2, II.5). So bekommt ein älteres Gebäude nie mehr Restnutzungsdauer als ein jüngeres.
5. Untergrenze 10 Jahre – eine DealPilot-Festlegung; die Verordnung nennt keinen Mindestwert.

7.2 Restnutzungsdauer-Gutachten für die Abschreibung (§ 7 Abs. 4 Satz 2 EStG)

Beträgt die tatsächliche Nutzungsdauer eines Gebäudes weniger als 33 Jahre (Fertigstellung nach 2022), 50 Jahre (1925 bis 2022) bzw. 40 Jahre (vor 1925), können der tatsächlichen Nutzungsdauer entsprechende Absetzungen vorgenommen werden (§ 7 Abs. 4 Satz 2 EStG). Die kürzere Nutzungsdauer ist nachzuweisen.

So rechnet DealPilot das Restnutzungsdauer-Gutachten:

1. Stichtag ist der Erwerb bzw. der Beginn der Abschreibung; das Besichtigungsdatum wird nicht vorbelegt.
2. Gesamtnutzungsdauer nach Anlage 1 ImmoWertV, mit Herkunft.
3. Modernisierungspunkte je Element nach Anlage 2 Tabelle 1, einzeln mit Jahr und Beleg.
4. Modellrechnung nach Anlage 2 (Abschnitt 7.1).
5. Technische Prüfung je Bauteilgruppe, gewichtet nach den Wägungsanteilen der NHK 2010 (Anlage 4 ImmoWertV, Tabelle der Standardmerkmale für Ein- und Zweifamilienhäuser, Doppel- und Reihenhäuser): Außenwände 23, Dach 15, Fenster und Außentüren 11, Innenwände und -türen 11, Decken und Treppen 11, Fußböden 5, Sanitär 9, Heizung 9, sonstige technische Ausstattung 6. Für Eigentumswohnungen und Mehrfamilienhäuser gelten sie sinngemäß, weil Anlage 4 dort keine eigenen Anteile führt. Je Bauteilgruppe vier Stufen: veraltet (ursprünglich, nicht mehr zeitgemäß) −½ × Anteil, zeitgemäß, ursprünglich neutral, erneuert (aktueller Standard) +½ × Anteil, gehoben +1 × Anteil; gedeckelt auf 90 % der Gesamtnutzungsdauer. Schäden mindern über einen Schadensabschlag (höchstens 50 %).
6. Ergebnis ist das Niedrigere aus Modell und technischer Prüfung: Die Verlängerung steckt bereits in den Modernisierungspunkten, ein weiterer Aufschlag würde doppelt zählen. Weicht die technische Zahl um 20 % oder mehr vom Modell ab, wird das ausgewiesen und ist sachverständig zu würdigen (§ 4 Abs. 3: „verlängern oder verkürzen“).
7. Plausibilisierung gegen den gesetzlichen Abschreibungssatz nach Fertigstellung (3 % ab 2023, 2 % von 1925 bis 2022, 2,5 % vor 1925).

Mindestinhalt eines anerkennungsfähigen Gutachtens: Objekt eindeutig bezeichnet, Stichtag gleich Erwerb, Gesamtnutzungsdauer hergeleitet, Punkte je Element begründet, Zustand und Schäden objektbezogen mit Fotos, Methode und Annahmen offengelegt, Plausibilisierung, Besichtigung oder die Belege, die sie ersetzen, Qualifikation des Sachverständigen. Eine öffentliche Bestellung oder Zertifizierung verlangt der BFH nicht; sie stärkt aber die Position.

9.1 Die Herkunft der Wertangabe

Ein Verkehrswert nach § 194 BauGB entsteht nur durch eine Wertermittlung, in der Regel ein Gutachten mit Stichtag. Das Objekt führt deshalb eine Wertangabe – Marktwert bzw. Verkehrswert – mit ihrer Herkunft, und die Herkunft entscheidet, was der Wert ist. Eine Bankbewertung ist eine Herkunft dieser Angabe, kein zweiter Wert daneben.

Ohne ausdrückliche Auswahl erkennt DealPilot die Herkunft aus der Übernahme (Marktbericht oder Angebotsindikation); sonst gilt „eigene Schätzung“. Dieselbe Regel gilt in Objektansicht, Schnellprüfung, Portfolio und Auswertungen. Der Wertpuffer (Wert minus Kaufpreis) ist eine Investorengröße und fließt in den Deal Score; eine Marktpreisindikation trägt keinen.

LTV. Der Beleihungsauslauf im Sinne der Finanzierung (Darlehen / Wert) rechnet mit dem Gutachten- oder Bankwert, sonst mit dem Kaufpreis; wählt der Nutzer es aus, mit der Gesamtinvestition. Der LTV ist kein Beleihungsauslauf nach Beleihungswert.

9.2 Indikativer Beleihungswert-Check (BelWertV)

Banken beleihen auf den Beleihungswert, den Wert, „der erfahrungsgemäß unabhängig von vorübergehenden, etwa konjunkturell bedingten Wertschwankungen … während der gesamten Dauer der Beleihung bei einer Veräußerung voraussichtlich erzielt werden kann“ (§ 3 Abs. 1 BelWertV). DealPilot bildet ihn als Näherung nach, getrennt vom Verkehrswert, nie als Gutachten bezeichnet:

• Ertragswert maßgeblich. „Maßgeblich für die Ableitung des Beleihungswerts ist regelmäßig der Ertragswert, der nicht überschritten werden darf“ (§ 4 Abs. 1 Satz 2). Liegt der Sachwert oder Vergleichswert mehr als 20 % darunter, weist der Check auf die besondere Prüfung hin (§ 4 Abs. 1 Satz 3).
• Nachhaltige Miete. Mieten über der nachhaltig erzielbaren Miete werden auf diese begrenzt.
• Bewirtschaftungskosten mit den Mindestsätzen der Anlage 1 BelWertV (Mietausfallwagnis 2 % Wohnen, 4 % Gewerbe; Verwaltung Wohnen nach Anlage 3 ImmoWertV, Gewerbe 1 %); Verwaltung, Instandhaltung und Mietausfallwagnis zusammen mindestens 15 % des Rohertrags (§ 11 Abs. 2 Satz 3).
• Kapitalisierungszinssatz nach § 12 Abs. 4: mindestens 3 (Wohnen) bzw. 4 Prozentpunkte (Gewerbe) über der Rendite 30-jähriger Bundesanleihen, im Korridor 3,5 bis 5,5 % bzw. 4,5 bis 6,5 %, angepasst zum 1. Januar, wenn die Rendite am 30. November um mindestens 0,5 Prozentpunkte abweicht. DealPilot verwendet den von der Bundesanstalt für Finanzdienstleistungsaufsicht bekanntgegebenen Satz (§ 12 Abs. 4 Satz 4; hinterlegt sind 5,5 % Wohnen und 6,5 % Gewerbe); fehlt er, wird aus der Rendite abgeleitet und das als Näherung benannt. Nutzungsdauer höchstens 80 Jahre für Wohnhäuser (Anlage 2 BelWertV).
• Sachwert als Kontrollwert mit einem Sicherheitsabschlag von mindestens 10 % auf den Herstellungswert (§ 16 Abs. 2), Außenanlagen im Regelfall höchstens 5 % (§ 16 Abs. 1 Satz 4); Vergleichswert nur aus amtlicher Grundlage, mit 10 % Abschlag.
• Deckel. Der Beleihungswert „darf einen … ermittelten Marktwert nicht übersteigen“ (§ 16 Abs. 2 Satz 3 PfandBG); gedeckelt wird auf den Wert des führenden Verfahrens, nie auf die Marktpreisindikation. Ausgewiesen werden außerdem die Beleihungsgrenze von 60 % (§ 14 PfandBG) und, bis 600.000 € Darlehen, der Hinweis auf die vereinfachte Wertermittlung bei Kleindarlehen (§ 24 BelWertV).

Das Register. Liegenschaftszinssätze, Sachwertfaktoren, Vergleichsfaktoren und Umrechnungskoeffizienten stehen in einem Register mit vollständiger Herkunft je Satz: Ausschuss, Link, Jahrgang, Stichtag, Seite, Lizenz, Modellansätze. Gemessen am 27.10.2026: 16.172 Sätze, davon 6.035 rechenbare Werte aus 202 Ausschüssen in 15 Ländern; die übrigen Sätze sind Sperren mit Weg. Die Werte verteilen sich auf Liegenschaftszinssätze (2.488), Vergleichsfaktoren (1.386), Sachwertfaktoren (738), Umrechnungskoeffizienten für Grundstücksgröße (159) und Geschossflächenzahl (115), Umrechnungstabellen der NRW-Immobilienrichtwerte (114) sowie örtliche Preisniveaus und weitere Kennzahlen. Stand der Vergleichsfaktoren je Land: Abschnitt 4.4.

Sperre mit Weg. Ist ein amtlicher Wert kostenpflichtig, genehmigungspflichtig, nur für nichtkommerzielle Zwecke oder nur auf Anfrage zu haben, steht er nicht als Zahl im Register, sondern als Sperre mit Ausschuss, Grund, Preis und Bestellweg. Das ist das Gegenstück zum Grundsatz „kein Treffer heißt kein Wert“: Wo DealPilot keine Zahl nennt, nennt es den Weg zur echten.

Namensnennung. Daten unter der Datenlizenz Deutschland – Namensnennung – Version 2.0 (dl-de/by-2-0) verlangen die Nennung des Bereitstellers. Der Bericht sammelt die Vermerke der tatsächlich verwendeten Registersätze, einschließlich der Vergleichsfaktoren, und druckt sie als Quellennachweis mit Kennzahl und Link. Genannt wird nur, was im Bericht wirklich steckt – eine Namensnennung für einen Ausschuss, der gar nicht vorkommt, würde eine Herkunft behaupten.

Weitere amtliche Quellen: BORIS (Bodenrichtwerte, Immobilienrichtwerte NRW), Statistisches Bundesamt (Baupreisindex, Verbraucherpreisindex), Zensus 2022 (Bestandsmieten), Landesverordnungen zur Kappungsgrenze, Geodienste der Länder für die Merkmale der Bodenrichtwertzone. Marktdaten aus Angebotspreisen werden als „aktueller Marktdurchschnitt“ bzw. „Angebotsdaten“ bezeichnet und nie als amtlich.

DealPilot ersetzt kein Verkehrswertgutachten nach § 194 BauGB, keine Beleihungswertermittlung nach der BelWertV und kein unterschriebenes Restnutzungsdauer-Gutachten. Alle Werte sind indikativ; jede Zahl unter Stufe A ist gekennzeichnet. DealPilot besichtigt nicht; Zustand, Mängel und Modernisierungen beruhen auf den Angaben des Nutzers.

Bekannte Grenzen der Methodik:

1. Keine Einsicht in Einzelkaufpreise. Ein Vergleichswert entsteht nur aus Vergleichsfaktoren und Immobilienrichtwerten; Auskünfte aus der Kaufpreissammlung (§ 195 BauGB) holt DealPilot nicht ein.
2. Vergleichsfaktoren außerhalb NRW liegen rechenbar für Niedersachsen, Hessen, Sachsen-Anhalt, Brandenburg, Hamburg sowie einzelne Ausschüsse in Schleswig-Holstein und Baden-Württemberg vor; die übrigen Länder veröffentlichen sie überwiegend kostenpflichtig oder genehmigungspflichtig (Abschnitt 4.4).
3. Merkmale, die DealPilot nicht erhebt. Weil ein Faktor ohne vollständige Anpassung nicht angesetzt wird, entfällt er dort, wo der Ausschuss nach Merkmalen anpasst, die DealPilot nicht erfasst. In Hamburg betrifft das derzeit Sachwertfaktor und Vergleichsfaktor (Ecklage, Einbauküche, Fußbodenheizung, Solaranlage, Wärmepumpe, Dachform, Gebäudestellung); der Sachwert bleibt dort vorläufig, und der Bericht nennt die fehlenden Merkmale.
4. Fortschreibung auf den Stichtag. Vergleichsfaktoren und Immobilienrichtwerte werden mit dem Stand ihres Ausschusses angewandt. Amtliche Indexreihen zur Fortschreibung (§ 9 Abs. 1 Satz 2) sind noch nicht hinterlegt; der Rechenweg nennt den Stand und dass nicht fortgeschrieben ist.
5. Anpassung des Liegenschaftszinssatzes (§ 33). Angepasst wird nur, wo der Ausschuss Koeffizienten oder eine Funktion veröffentlicht. Wo er beides nicht tut, gilt der Satz unangepasst; erhebliche Abweichungen des Objekts vom Durchschnitt der Stichprobe sind dann sachverständig als besonderes Merkmal zu würdigen.
6. Baupreisindex. Die Umrechnung auf 2010 = 100 beruht auf einem doppelt belegten Umbasierungswert, nicht auf einer amtlich veröffentlichten Reihe auf Basis 2010. Das Veröffentlichungsdatum ist für August 2026 belegt; für frühere Quartale ist der übliche Rhythmus (zwei Monate nach dem Quartalsmonat) angesetzt. Für Stichtage vor dem Frühjahr 2021 ist kein Indexwert hinterlegt; dort ist der Sachwert insoweit nicht stichtagsgenau.
7. Band der Marktüblichkeit ± 20 % ist eine DealPilot-Setzung; die ImmoWertA nennt keine Zahl, in der Praxis werden auch engere Bänder (rund ± 10 %) verwendet.
8. Stufe N ist eine dokumentierte Schätzung, kein amtlicher Wert; ihre gemessene Abweichung steht im Bericht.
9. Die Zensusmiete bildet den Bestand ab, nicht die Neuvermietung, und ist auf den Stichtag nur mit einem Bundesindex fortgeschrieben. Mietspiegel der Gemeinden sind außerhalb NRW noch nicht flächendeckend erfasst.
10. Marktpreisindikation. Ihre Anpassungsfaktoren sind DealPilot-Ansätze. Der Suchradius der Angebote kann über eine Landesgrenze reichen.
11. Qualitätsstichtag. Der Zustand des Objekts ist der eingetragene; einen vom Wertermittlungsstichtag abweichenden Qualitätsstichtag (§ 2 Abs. 5 ImmoWertV) bildet DealPilot nicht gesondert ab.
12. Technische Restnutzungsdauer. Die Regel „veraltet = −½ × Anteil“ folgt der Gutachterpraxis; ob ein Bauteil veraltet ist, beurteilt der Nutzer bzw. der Sachverständige.
13. Beleihungswert. Der Abschlag ohne Innenbesichtigung im Kleindarlehensfall (mindestens 10 %, § 24 Abs. 3a BelWertV) und Abschläge für Instandhaltungsrückstau (§ 4 Abs. 3) werden nicht automatisch angesetzt.
14. Kappungsgrenzen. Die Liste der Landesverordnungen wird gepflegt; wo sie als unsicher geführt ist, sagt der Bericht „bitte prüfen“.
15. Modernisierungsumlage. Die Grenze des § 559 Abs. 3a gilt innerhalb von sechs Jahren für alle Modernisierungserhöhungen zusammen; DealPilot wendet sie auf die geplanten Maßnahmen an und rechnet frühere Modernisierungserhöhungen nicht an. Die gesonderte Grenze für Heizungsmodernisierungen ist nicht abgebildet.
16. Steuer. Die Investitionsrechnung ist eine Modellrechnung und keine Steuerberatung; die Voraussetzungen von § 7b und § 7 Abs. 5a EStG bestätigt der Nutzer selbst. Erhaltungsarbeiten, die jährlich üblicherweise anfallen (§ 6 Abs. 1 Nr. 1a Satz 2 EStG), rechnet DealPilot nicht aus der 15-%-Prüfung heraus; der Hinweis dazu steht an der Prüfung. Grundschuldkosten werden nur abgezogen, soweit sie eingetragen sind; ohne Eintrag bleiben sie in der Basis.