Vom Fund bis zur Bank.
Jede Zahl, die zählt — in einem Cockpit. Vom Exposé bis zum bankfertigen Investment-Case: Flugdaten statt Bauchgefühl.
Den ganzen Weg auf einer Karte ansehen →
Vom ersten Blick bis zum Bestand — auf einer Karte.
Drei Bahnen, ein Datenbestand: Im Pre-Flight prüfst du ein Objekt in Minuten mit dem Quick-Check. Beim Boarding wird daraus ein vollständiger Ankauf mit Finanzierung, Steuer, Marktbericht und Bankexport. Im Reiseflug läuft das Objekt im Bestand weiter — mit dem Ankauf als Maßstab, gegen den jedes Jahr gemessen wird.
Die Prozesskarte zeigt an jeder Station, was du tun kannst und was dabei herauskommt. Jede Zahl darauf ist aus dem laufenden Produkt gemessen, nicht geschrieben.
Bauchgefühl ist ein guter Anfang. Aber kein Schluss.
DealPilot ist aus einem persönlichen Frust entstanden. Wer in Deutschland Immobilien als Kapitalanlage prüft, jongliert in der Regel mit drei bis fünf verschiedenen Excel-Vorlagen, einer Handvoll PDF-Exposés, einem Steuerrechner aus dem Internet und einer handgeschriebenen Cashflow-Rechnung auf der Rückseite eines Notizblocks. Am Ende kommt eine grobe Einschätzung dabei heraus — aber nichts, was man einem Bankberater, Steuerberater oder Geschäftspartner in die Hand drücken könnte.
Wir bei Junker Immobilien prüfen jede Woche mehrere Objekte — für unsere eigenen Investments und für unsere Beratungskunden. Aus diesem Alltag heraus ist DealPilot entstanden: ein Werkzeug, das alle relevanten Kennzahlen einer Immobilien-Investition strukturiert sammelt, sauber berechnet und in einer Form ausgibt, mit der eine Bank, ein Steuerberater oder ein Geschäftspartner tatsächlich arbeiten kann.
DealPilot ist kein Anlagevermittler, kein Steuerberater, kein Finanzdienstleister. Es ist ein Analyse- und Kalkulationstool. Es zeigt dir die wirtschaftlichen Auswirkungen einer Investitionsentscheidung — auf Basis deiner Eingaben und deiner Annahmen. Die Entscheidung selbst triffst du.
Wichtiger Hinweis
DealPilot ersetzt keine Steuer- oder Finanzberatung. Für individuelle steuerliche und finanzielle Fragen wende dich bitte an einen Steuerberater oder Finanzdienstleister. Alle Berechnungen sind Annahmen auf Basis deiner Eingaben.
Du bestimmst die Tiefe.
Nicht jede Immobilie verdient eine 20-seitige Vollanalyse. Manche willst du in einer Minute einschätzen, andere strukturiert für das Bankgespräch vorbereiten. DealPilot kennt drei Einstiegswege — du wählst je nach Situation.
Boarding — 30 Sekunden
Du tippst sechs Zahlen ein: Kaufpreis, Wohnfläche, Nettokaltmiete, Eigenkapital, Zinssatz, Tilgung. DealPilot rechnet sofort: Bruttomietrendite, Faktor, monatliche Rate, Cashflow vor Steuern, LTV auf den Kaufpreis, Kaufpreis pro Quadratmeter. Eine Ampel-Bewertung zeigt dir auf den ersten Blick, ob die Eckwerte solide sind oder Schwächen haben.
Wenn dir das Ergebnis gefällt, übernimmst du die Eingaben mit einem Klick in die Vollberechnung. Wenn nicht, war es 30 Sekunden investierte Zeit — und du weißt, dass dieses Objekt nicht funktioniert.
PDF-Import — 30 Sekunden
Du lädst ein Exposé hoch — egal ob ImmoScout, Kleinanzeigen, ImmoWelt, Maklerexposé oder ein eigener Marktbericht. Die KI liest die strukturierten Felder aus: Adresse, PLZ, Ort, Straße, Hausnummer, Kaufpreis, Wohnfläche, Baujahr, Nettokaltmiete, Hausgeld, Nebenkosten, Energieklasse, Heizungsart. Du bekommst eine Liste extrahierter Werte mit Checkboxen und übernimmst sie per Klick.
Auch Bilder aus dem Exposé werden ausgelesen und automatisch als Objektfotos vorgeschlagen — bis zu 30 Stück, zugeschnitten und bereit für deinen späteren Investment-Case.
Vollanalyse — 10 Minuten
Wenn du ein Objekt ernsthaft prüfen willst, gehst du alle Module der Reihe nach durch: Objekt, Investition, Miete, Werbungskosten, Finanzierung, Bewirtschaftung. Am Ende hast du eine 15-Jahres-Cashflow-Projektion, einen Investor Deal Score 2.0 aus 24 Kennzahlen, eine KI-Investment-Analyse mit Verhandlungsempfehlung und ein bankfähiges Investment-Case-PDF.
Sechs Zahlen. Eine fundierte Sofort-Bewertung.
Das Boarding ist nicht die abgespeckte Version der Vollanalyse — es ist eine eigenständige Methode, in unter 30 Sekunden die Tragfähigkeit eines Deals zu bewerten. Sechs Eingabefelder, alles wird live während der Eingabe berechnet. Kein Klick auf „Berechnen", kein Warten.
Was du eingibst
- Kaufpreis — der reine Erwerbspreis ohne Nebenkosten
- Wohnfläche — Quadratmeter laut Exposé
- Nettokaltmiete — monatlich, ohne Nebenkosten
- Eigenkapital — als Euro-Betrag oder als Prozentsatz
- Zinssatz — Sollzins der Finanzierung in % p.a.
- Tilgung — Anfangstilgung in % p.a.
Was du sofort siehst
- Bruttomietrendite — Jahresmiete dividiert durch Kaufpreis
- Faktor — Kaufpreis dividiert durch Jahresmiete (Maklersprache: das 18-Fache, das 22-Fache)
- Monatliche Rate — Annuität aus Zins und Tilgung
- Cashflow vor Steuern — Miete minus Rate, monatlich
- LTV (Loan to Value) — wie viel Prozent des Kaufpreises sind fremdfinanziert
- Kaufpreis pro Quadratmeter — wichtige Vergleichsgröße zur Lage
Erweitertes Boarding
Im erweiterten Modus kannst du zusätzlich ein PDF importieren und die Werte direkt aus der KI-Extraktion übernehmen. Auch optionale Bilder-Uploads für eine erste Visualisierung sind möglich. Damit erledigst du nicht nur die Eckdaten-Prüfung schnell, sondern legst direkt den Grundstein für eine spätere Vollanalyse.
Vom Exposé zur Bewertung in 30 Sekunden.
Das aufwändigste am Beginn einer Objektprüfung ist meistens nicht das Rechnen — es ist das Abtippen. Kaufpreis aus dem Exposé, Wohnfläche aus den Plänen, Miete aus dem Mietvertrag, Adresse, Baujahr, Energieklasse, Nebenkosten. Alles steht in PDFs, alles muss von Hand in Felder kopiert werden.
DealPilot übernimmt das. Du lädst ein PDF hoch — egal ob ImmoScout, Kleinanzeigen, ImmoWelt, Maklerexposé oder ein eigener Marktbericht — und die KI liest die strukturierten Felder aus.
Was die KI extrahiert
- Adresse (Straße, Hausnummer)
- PLZ und Ort
- Kaufpreis
- Wohnfläche, Nutzfläche, Grundstücksfläche
- Anzahl Zimmer, Etagen, Wohneinheiten
- Baujahr und Letzte Sanierung
- Nettokaltmiete und Mietverhältnis (vermietet / leerstehend)
- Hausgeld und Heizkosten
- Energieklasse und Heizungsart
- Objektart (ETW, MFH, EFH, Reihenhaus etc.)
- Zustand und Sanierungsbedarf
Du bekommst eine Liste extrahierter Werte mit Checkboxen — du wählst aus, was du übernehmen willst, und ein Klick reicht. Die Werte landen in deinem Objekt.
Bilder aus dem Exposé
Auch die Bilder im Exposé kann die KI extrahieren und direkt als Objektfotos vorschlagen — bis zu 30 Stück, automatisch zugeschnitten und für den späteren Investment-Case vorbereitet. Du wählst per Checkbox aus, welche Fotos in dein Objekt sollen.
Datenschutz beim PDF-Import
Das PDF wird an unsere Server gesendet, dort wird der Text extrahiert und zur Strukturierung an die KI weitergereicht. Wir speichern weder das PDF noch die extrahierten Werte langfristig — sobald du sie in dein Objekt übernommen hast, sind sie nur noch in deinem persönlichen Account. Die KI-Antworten werden nicht für Training verwendet (Enterprise-API ohne Opt-In).
Mehr als nur Adresse und Fläche.
Wenn du ein Objekt in DealPilot anlegst, sammelst du nicht nur die offensichtlichen Eckdaten — PLZ, Ort, Straße, Hausnummer, Objektart, Wohnfläche, Baujahr, Kaufdatum. Du erfasst auch die weichen Faktoren, die später in den Investor Deal Score einfließen.
Lage-Bewertung
- Makrolage — wie steht die Region demografisch und wirtschaftlich da? Wachstum oder Schrumpfung? Beschäftigungslage? Kaufkraftindex?
- Mikrolage — Stadtteil-Reputation, Infrastruktur, Anbindung an ÖPNV, Einkaufsmöglichkeiten, Schulen, Ärzte
- Bevölkerungs-Entwicklung — wachsender Markt? Stagnation? Strukturwandel?
- Mietnachfrage — Selbsteinschätzung von „sehr hoch" bis „kritisch"
- Wertsteigerungs-Potenzial — wo siehst du das Objekt in zehn Jahren?
Substanz und Zustand
- Energieklasse — A bis H mit Auswirkung auf Heizkosten und zukünftige Sanierungskosten
- Heizungsart — Gas, Öl, Fernwärme, Wärmepumpe, Pellets
- Zustand — von „unsaniert" bis „kernsaniert mit Energieausweis"
- Sanierungsbedarf-Schätzung nach Gewerken (Dach, Fassade, Fenster, Heizung, Elektrik, Bäder, Böden, Innenwände)
- Mietausfall-Risiko als Prozentsatz der Jahresmiete (typisch 2–5 %)
BMF-AfA-Rechner integriert
Für die spätere AfA-Berechnung musst du die Kaufpreisaufteilung zwischen Grundstück und Gebäude kennen. DealPilot hat den BMF-Sachwertverfahren-Rechner direkt integriert — du gibst Grundstücksart, Standardstufe, Baujahr und Größe ein, und bekommst eine plausible Aufteilung. Quelle: BMF-Arbeitshilfe (Fassung Juni 2023).
Objektfotos
Bis zu 30 Fotos pro Objekt — automatisch komprimiert, in einer übersichtlichen Galerie verwaltet. Sie tauchen später im Investment-Case auf dem Deckblatt und in der Objektübersicht auf.
Kaufpreis ist nur der Anfang.
Im Investitionsmodul rechnest du die echte Gesamtinvestition zusammen — den Betrag, den du tatsächlich bewegen musst, um die Immobilie zu erwerben und in einen vermietbaren Zustand zu bringen.
Erwerbsnebenkosten
DealPilot kennt die typischen Sätze und schlägt sie dir als Default vor — du kannst sie anpassen:
- Notar & Grundbuch — typisch 1,5 bis 2,0 % vom Kaufpreis
- Grunderwerbsteuer — je nach Bundesland 3,5 bis 6,5 %
- Maklerprovision — typisch 3,57 bis 7,14 % je nach Region und Aufteilung
- Sonstige Erwerbsnebenkosten — Gutachten, Beratung, Behördengebühren
Sanierungsbedarf nach Gewerken
Du erfasst den Sanierungsbedarf gewerkeweise — Dach, Fassade, Fenster, Heizung, Elektrik, Bäder, Böden, Innenwände. Für jedes Gewerk gibst du einen Betrag ein. DealPilot hat Erfahrungswerte pro Quadratmeter hinterlegt — als Orientierung, nicht als Vorschrift.
Die 15-%-Regel transparent dargestellt
Wenn du innerhalb der ersten drei Jahre nach Anschaffung mehr als 15 % der Gebäude-Anschaffungskosten in Instandsetzung investierst, gelten diese Kosten steuerlich als anschaffungsnahe Herstellungskosten und müssen über die Restnutzungsdauer abgeschrieben werden — sie sind dann nicht sofort als Werbungskosten abzugsfähig.
So weißt du sofort, wie viel Spielraum dir noch bleibt — und kannst entweder die Sanierung über zwei Jahre splitten oder bewusst akzeptieren, sie zu aktivieren. Diese eine Funktion hat in unseren Beratungsfällen schon mehrfach vier- bis fünfstellige Liquiditätsverluste verhindert.
Möblierung separat
Möblierte Vermietung wird steuerlich über zehn Jahre abgeschrieben (linear). Du gibst den Anschaffungspreis ein, DealPilot rechnet automatisch die jährliche Abschreibung und integriert sie in die Werbungskosten-Projektion.
Was Vermietung wirklich bringt.
Die Miete ist die Einnahmenseite — und je sauberer du sie aufschlüsselst, desto realistischer wird dein Cashflow. DealPilot trennt klar zwischen:
- Nettokaltmiete — der reine Mietzins ohne Nebenkosten
- Umlagefähige Nebenkosten — Heizung, Wasser, Müll, Hausmeister (trägt der Mieter)
- Nicht-umlagefähige Kosten — Hausgeld-Verwaltungsanteil (trägst du)
- Zusätzliche Einnahmen — Stellplatz, Garten, Garage, Werbeflächen
Mietpreis-Analyse direkt unter der Mietstruktur
Sobald du Wohnfläche und Nettokaltmiete eingegeben hast, zeigt DealPilot dir den Quadratmeterpreis und legt ihn neben den lokalen Mietspiegel — wenn vorhanden. Sind deine 7,80 €/m² in einer Stadt mit Mietspiegel 9,20 €/m² ein Schnäppchen für den Mieter, also Mietsteigerungs-Potenzial? Oder einfach zu niedrig kalkuliert?
KI-Marktmieten-Recherche (Investor & Pro)
Im Investor- und Pro-Plan kannst du eine KI-gestützte Mietmarkt-Recherche starten. Die KI sucht im Web nach aktuellen Vergleichsangeboten in deiner Lage, schätzt eine plausible Mietbandbreite und nennt dir die Quellen. So weißt du, ob deine Miete unter, am oder über Markt liegt — wichtig für die Cashflow-Projektion und die Verhandlungsstrategie.
Staffelmiete und Mieterhöhungen
Mieterhöhungs-Annahmen über 15 Jahre fließen automatisch in die Cashflow-Projektion ein. Du kannst entweder eine konstante prozentuale Steigerung pro Jahr annehmen (typisch 1–2 %) oder Staffelmieten manuell eintragen. DealPilot rechnet dann die exakte Mieteinnahme pro Jahr durch.
Was die Vermietung an Werbungskosten erzeugt.
Werbungskosten sind alle Kosten, die im Zusammenhang mit den Mieteinnahmen anfallen — sie reduzieren die Bemessungsgrundlage für die Einkommensteuer und damit den Liquiditätsabfluss. DealPilot zeigt dir transparent, welche Werbungskosten deine Vermietung erzeugt und wie sich diese über 15 Jahre entwickeln.
Positionen im Werbungskostenmodul
- Absetzung für Abnutzung (AfA) — linear über 50 Jahre für Gebäude ab Baujahr 1925; 40 Jahre für Baujahr vor 1925; 33 Jahre für Gebäude ab Baujahr 2023. Sonderabschreibungen für Denkmäler und Sanierungsgebiete kannst du manuell eintragen.
- Schuldzinsen — automatisch aus dem Finanzierungsmodul übernommen, über die gesamte Zinsbindung und in der Anschlussphase
- Bewirtschaftungskosten — nicht-umlagefähige Anteile (Verwaltung, Instandhaltung, Hausgeld-Verwalteranteil)
- Sanierungskosten — vollständig abzugsfähig, wenn sie unter der 15-%-Grenze bleiben; sonst über die Restnutzungsdauer verteilt
- Möblierung — linear über zehn Jahre
- Fahrtkosten, Beratung, Kontoführung — als Pauschalen oder Einzelpositionen
15-Jahres-Verlauf
Das Modul zeigt dir den 15-Jahres-Verlauf aller Werbungskosten als Tabelle und als Diagramm. Du siehst, wann die AfA-Effekte abnehmen, wann die Schuldzinsen am höchsten sind, wann sich Sanierungskosten amortisiert haben. Ein eigenständiges Werbungskosten-PDF kannst du als Belegübersicht nutzen — etwa um deinem Steuerberater einen sauberen Überblick über die geplante Vermietung zu geben.
Keine Steuerberatung
Das Werbungskostenmodul zeigt nur die wirtschaftlichen Auswirkungen der eingegebenen Positionen. Es ersetzt keine steuerliche Würdigung deiner individuellen Situation. Für die tatsächliche Anerkennung von Werbungskosten ist immer der Steuerberater zuständig.
Von Annuität bis Tilgungsaussetzung.
Die Finanzierung ist der Hebel — sie macht aus 30.000 € Eigenkapital ein Investment von 300.000 € möglich. DealPilot kennt alle gängigen Darlehensarten und bildet sie korrekt ab.
Darlehensarten
- Annuitätendarlehen — gleichbleibende Rate, Tilgung steigt mit der Zeit (Standard für Wohnimmobilien)
- Volltilgerdarlehen — kein Tilgungsrest am Ende der Zinsbindung
- Tilgungsaussetzungsdarlehen mit Bausparvertrag — Zinsen während der Laufzeit, Tilgung über Bausparsumme
- KfW-Förderdarlehen — als zweites Darlehen kombinierbar mit dem Hauptdarlehen
- Kombinationen aus mehreren Darlehen mit unterschiedlichen Zinsbindungen
Live-Marktzinsen aus der Bundesbank-Statistik
Statt dir die Zinsen aus dem Internet zusammensuchen zu müssen, zeigt dir DealPilot direkt im Finanzierungs-Tab die aktuellen Effektivzinsen für Wohnungsbaukredite an Privathaushalte — variabel, 1–5 Jahre, 5–10 Jahre, über 10 Jahre. Daten kommen aus der ECB-MFI-Statistik, monatlich aktualisiert. Plus Vergleichslinks zu Interhyp, Dr. Klein und Baufi24, damit du deine eigene Konditionen-Anfrage direkt machen kannst.
Tilgungsplan über die gesamte Laufzeit
DealPilot rechnet dir den vollständigen Tilgungsplan aus — Jahr für Jahr, Restschuld, gezahlte Zinsen, gezahlte Tilgung. Du siehst, wie viel Eigenkapital du am Ende der Zinsbindung aufgebaut hast und wie hoch die Restschuld ist, mit der du in die Anschlussfinanzierung gehst.
Anschlussfinanzierungs-Stresstest
Ende der Zinsbindung — und plötzlich liegt der Markt bei 5 % statt 3,5 %? DealPilot rechnet das für dich durch. Du gibst eine Annahme für den Anschlusszins ein (etwa „aktueller Marktzins + 1,5 %") und siehst sofort, wie sich die monatliche Rate ändert und ob dein Cashflow das verträgt.
Bausparvertrag-Lebenszyklus
Wer mit Tilgungsaussetzung arbeitet, hat in der Regel einen Bausparvertrag als Tilgungsträger. DealPilot bildet den vollen Bausparvertrag-Lebenszyklus ab: Ansparphase, Zuteilungs-Zeitpunkt (auf Basis der Mindest-Quote), Darlehensphase mit dem zugesagten Sollzins. Wenn die Bausparsumme nicht reicht, um das Tilgungsaussetzungsdarlehen abzulösen, warnt dich die App — das ist die kritische Lücke, die viele Investoren übersehen.
Was die Vermietung wirklich kostet.
Die Bewirtschaftungskosten sind der Bereich, in dem die meisten Hobby-Investoren danebenliegen — entweder weil sie zu niedrig ansetzen („Hausgeld wird ja umgelegt"), oder weil sie Positionen vergessen, die sich später als unangenehme Überraschung entpuppen.
Umlagefähig vs. nicht-umlagefähig
DealPilot trennt sauber zwischen den beiden Welten. Umlagefähig sind Heizung, Warmwasser, Wasser, Abwasser, Müll, Hausmeister-Dienstleistungen, Gartenpflege — diese trägt der Mieter. Nicht-umlagefähig sind Verwaltergebühren, Instandhaltungs-Rücklage, Reparaturen, Vermietungs-Aufwand, Mietausfall-Risiko, eigene Kontoführung — diese trägst du.
Zwei Erfassungs-Modi
- Detail-Modus — du gibst jede Position einzeln ein, in € pro Jahr. Sinnvoll für laufende Vermietungen mit echten Zahlen aus der WEG-Abrechnung.
- Quick-Modus — du gibst die Bewirtschaftung als Prozentsatz der Nettokaltmiete ein (IVD-Richtwert: 18–35 %). Sinnvoll für Erstprüfungen, wenn du noch keine genauen Zahlen hast.
Mietausfall-Risiko separat
Für Mietausfall gibt es einen separaten Risikoaufschlag (typisch 2–5 % der Jahresmiete), der direkt in die Cashflow-Projektion einfließt. So sind 1–2 Monate Leerstand pro Mieterwechsel realistisch eingepreist — etwas, das in der Excel-Welt oft komplett übersehen wird.
24 KPIs auf einer Skala.
Der Investor Deal Score 2.0 ist das Herzstück von DealPilot. Eine Bewertung des Deals auf einer Skala von 0 bis 100, basierend auf 24 Einzelkennzahlen aus fünf Bereichen. Vergleichbar, sortierbar, professionell — wie es institutionelle Investoren machen.
Die fünf Bereiche
- Rendite 35 % — Bruttorendite, Nettorendite, Cashflow je Monat, Cash-on-Cash
- Finanzierung 25 % — DSCR, LTV, Zinssatz, Tilgung, Eigenkapitalbedarf
- Risiko 20 % — Leerstand, Instandhaltung, Baujahr und Zustand, Energieklasse, Mietausfall-Risiko, Qualität & Zustand
- Lage & Markt 10 % — Ist- gegen Marktmiete, Mietwachstum pro Jahr, Bevölkerung, Nachfrage, Mikrolage
- Potenzial 10 % — Mietsteigerungs-Potenzial, Faktor gegen Markt, Wertsteigerung, Entwicklungsmöglichkeiten
Wie die Bewertung funktioniert
Für jede der 24 KPIs gibt es Schwellenwerte, die aus der institutionellen Investment-Praxis kalibriert sind. Ein Wert wird linear oder über Stufen in einen Punktwert von 0 bis 100 übersetzt. Die Punkte werden dann mit den Gewichten der jeweiligen Kategorie verrechnet.
LTV/DSCR-Interaktions-Bonus
Eine Besonderheit des Scores: Wenn du mit hohem LTV (≥ 95 %) und gleichzeitig starkem DSCR (≥ 1,20) finanzierst, bekommst du einen Bonus — das ist eine professionelle Hebel-Struktur. Umgekehrt: Hoher LTV (≥ 95 %) mit schwachem DSCR (< 1,00) gibt einen Malus, weil das eine riskante Finanzierungsstruktur ist.
Anpassbare Gewichtungen
Die Gewichtungen der fünf Kategorien sind in den Einstellungen anpassbar — wenn du als Cashflow-Investor arbeitest, kannst du Cashflow höher gewichten; wenn du auf Wertsteigerung optimierst, das Potenzial. Du baust deine Bewertung nach deiner Strategie. Nicht eine pauschale Wahrheit für alle.
Free vs. Bezahl-Pläne
Im Free-Plan siehst du eine Demo-Version des Deal Score 2.0 (mit Beispielwerten). Der volle Score mit echten Werten aus deinem Objekt ist ab dem Investor-Plan verfügbar. Im Starter-Plan gibt es einen reduzierten 5-Faktoren-Score.
Ein erfahrener Berater, der nie müde wird.
Sobald deine Eingaben vollständig sind, kannst du die KI-Investment-Analyse starten. Sie nimmt alle Zahlen aus deinem Objekt (Kaufpreis, Miete, Finanzierung, Werbungskosten, Lage), die berechneten Kennzahlen (Cashflow, DSCR, LTV, Deal Score) und deine Selbsteinschätzungen (Strategie, Verkäufer-Situation, Risikotoleranz, Marktphase) — und schickt sie zusammen mit einem strukturierten Analyse-Auftrag an ChatGPT.
Die KI macht zusätzlich Web-Recherche zu deiner Lage: aktueller Mietmarkt, Bevölkerungs-Entwicklung, wirtschaftliche Situation, Stadtteil-Reputation, vergleichbare Verkäufe. Diese Informationen fließen in die Analyse ein.
Was du zurückbekommst
- Gesamtbewertung — eine 4–6 Sätze umfassende Bewertung mit konkreten Zahlen und einem klaren Investment-Rating („Sehr attraktiv", „Attraktiv", „Neutral", „Kritisch", „Ungeeignet")
- Stärken & Risiken — jeweils 4–5 nummerierte Punkte, jeweils ausführlich begründet mit Bezug auf die echten Zahlen aus deinem Objekt
- Risikoanalyse — Finanzierungsrisiko (LTV + DSCR), Cashflow-Stabilität, Annahmen-Abhängigkeit
- Szenario-Analyse — Worst Case (Miete −10 %, Zins +1 %) und Best Case durchgerechnet, jeweils mit beschriebenen Auswirkungen
- Investor-Fit — passt der Deal zum Cashflow-Investor, zum Wertsteigerungs-Investor oder zum sicherheitsorientierten Investor?
- Empfehlung — klar „Kaufen", „Prüfen" oder „Nicht kaufen", mit Begründung und gegebenenfalls Bedingungen
- Verhandlungsempfehlung — Erstangebot, Zielpreis, Schmerzgrenze, jeweils mit konkretem Euro-Betrag und ausführlicher Begründung
- Kaufpreis-Offerte — ein vorgefertigter, formell gehaltener Text als Vorlage für deine schriftliche Kaufpreis-Offerte an den Verkäufer (ca. 200–300 Wörter, direkt kopierbar)
- Bankargumente — 5–7 ausführliche, fundierte Argumente für die Finanzierungsanfrage, mit konkreten Zahlen und Bezug auf den Deal
Wie das Kontingent funktioniert
DealPilot rechnet in Bewertungen — und zwar getrennt nach Art, weil sie unterschiedlich aufwendig sind: die Marktpreisindikation als schneller Marktabgleich, die erweiterte Marktpreisindikation mit Vergleichswerten und Korridor, und die Wertermittlung nach ImmoWertV als vollständiges Verfahren mit Modellvermerken. Jede Art hat ihr eigenes Kontingent. Wir rechnen so statt mit einer Flatrate, weil die Verfahren für uns echte Kosten bedeuten — und ein Pauschalmodell entweder zu teuer für Gelegenheitsnutzer wäre oder zu beschränkt für Power-Nutzer.
Dein Plan setzt die Kontingente jeden Monat neu (Starter: 5 Marktpreisindikationen, Investor zusätzlich 5 erweiterte, Pro zusätzlich 5 Wertermittlungen). Was du im Monat nicht nutzt, verfällt zum Monatsende — das Kontingent gehört zum Plan, nicht auf ein Konto. Brauchst du mehr, kaufst du nach: dein Monatskontingent noch einmal für ein Viertel deines Monatsbeitrags (Starter 4,00 €, Investor 8,75 €, Pro 12,50 €) — oder einzeln ab 0,90 € für eine Marktpreisindikation. Zugekaufte Bewertungen verfallen nie und werden zuletzt verbraucht.
Die kleinen KI-Hilfen — Spracheingabe, Bodenrichtwert-Abruf und Feldvorschläge — sind in jedem Plan enthalten und zählen gegen kein Kontingent.
Bankfähig in unter einer Minute.
Am Ende einer Vollanalyse hast du eine vollständige Datengrundlage — und genau die brauchst du, um bei der Bank einen souveränen Eindruck zu hinterlassen. DealPilot bietet mehrere Export-Formate.
Investment-Case-PDF
Sechs Seiten, professionelles Layout in deinem oder unserem Branding:
- Deckblatt — dunkles Design mit Gold-Akzenten, Titelfoto, vier Cover-KPIs (Score, Cashflow, Rendite, LTV)
- Executive Summary — Übersicht aller wichtigen Kennzahlen, Szenarien (heute / Ende Zinsbindung / Anschluss), Cashflow-Aufschlüsselung
- Objekt & Finanzierung — Erwerbsnebenkosten-Aufstellung, Wertpuffer-Visualisierung, Darlehensstruktur, Bewirtschaftungskosten
- Cashflow-Projektion — 15-Jahres-Tabelle mit Goldzeile am Ende der Zinsbindung als Markierung
- KI-Analyse — die strukturierte KI-Bewertung als Volltext, mit allen Sektionen (falls eine KI-Analyse vorliegt)
- Annahmen & Disclaimer — alle eingegebenen Prognose-Parameter zur Nachvollziehbarkeit, plus rechtlicher Disclaimer
Eigenes Logo & Footer (Investor & Pro)
Ab dem Investor-Plan machst du den Investment-Case zu deinem Dokument: eigenes Logo und eigene Adresszeile im PDF. Der Bankexport selbst bleibt in jedem Fall derselbe vollständige Export — mit Logo und Footer tritt er nur unter deiner Marke auf. Geeignet für anspruchsvolle Bankgespräche und Investorenmeetings.
Werbungskosten-PDF
Eigenständiges PDF mit allen Werbungskosten-Positionen, sortiert und summiert — geeignet als Übersicht für deinen Steuerberater. Du kannst einzelne Jahre oder den 15-Jahres-Verlauf exportieren.
Track-Record-PDF
Wenn du mehrere Objekte besitzt, kannst du einen Track-Record über dein gesamtes Portfolio erstellen — mit kompakter Übersicht jedes Objekts (Foto, Kaufpreis, Miete, Cashflow, Rendite), Portfolio-Aggregaten und Entwicklungsprognose. Wichtig für Folgefinanzierungen, neue Bankgespräche oder Investoren-Pitches.
Excel-Bankexport (25 Spalten)
Wer mit eigenen Excel-Tools weiterarbeiten will, kann jedes Objekt als CSV oder XLSX exportieren. Der Bankexport ist ein spezielles Format mit 25 Spalten pro Objekt — Datum, Adresse, Bank, Vertragsnummer, Darlehenssumme, Zins, Tilgung, Kapitaldienst, Zinsbindung, Restschuld etc. — im Format, das die meisten Banken in Deutschland zur Aufstellung von Immobilien-Engagements erwarten.
Vom Einzelobjekt zum Bestand.
Sobald du mehr als ein Objekt analysierst, willst du die Übersicht behalten — und vergleichen können. DealPilot bietet eine Portfolio-Übersicht, in der alle deine Objekte als suchbare, sortierbare Tabelle erscheinen.
Portfolio-Tabelle
Spalten: Kürzel, Adresse, Kaufpreis, Gesamtinvestition, Bruttomietrendite, DSCR, LTV, Cashflow, Deal Score. Du kannst nach jeder Spalte sortieren, nach Adresse oder Kürzel suchen und einzelne Objekte in die Detailansicht laden.
Sidebar mit Live-KPIs
Eine kompakte Sidebar mit Mockup-Karten zeigt dir die wichtigsten Werte jedes Objekts auf einen Blick — Foto, Adresse, Kaufpreis, DSCR mit Ampel-Slider, Cashflow mit Trendkurve, Bruttomietrendite mit Bar. Perfekt für den schnellen Status-Check beim Vorbeischauen.
Portfolio-Cockpit
Das Portfolio-Cockpit aggregiert dein gesamtes Portfolio auf einen Blick: ein investitionsvolumen-gewichteter Gesamt-Score über alle gekauften Objekte, dazu Cashflow, Restschuld und Finanzierungskennzahlen als Portfolio-Summen — mit Objekt-Selektor für den schnellen Wechsel ins Detail. Das Cockpit gibt es in Hell und Dunkel und du kannst es als Startansicht festlegen.
Deutsche Daten. Deutsche Server.
DealPilot wird in Deutschland (Hetzner Cloud) betrieben. Alle Daten — deine Objektkalkulationen, hochgeladenen PDFs, Berechnungsergebnisse, Auth-Daten — liegen auf Servern in der EU. Wir nutzen verschlüsselte Verbindungen (TLS) zwischen Browser und Server. Die Datenbank ist nicht öffentlich erreichbar.
Die KI-Aufrufe gehen über OpenAI (ChatGPT) — diese Daten verlassen die EU für die Dauer der Anfrage. Wir nutzen das Enterprise-API ohne Training-Opt-In, das heißt: deine Inhalte werden nicht für das Training der KI-Modelle verwendet.
Lokal-Modus ohne Account
Wenn du DealPilot ohne Account testen willst, gibt es einen Lokal-Modus: Alle Daten bleiben in deinem Browser (localStorage), nichts wird an Server übertragen. Nützlich für ein erstes Ausprobieren — hat aber keinen Cloud-Sync und keine KI-Analyse (für die brauchst du einen Account, weil die KI-Aufrufe über unseren Server laufen).
JSON-Export für Backup
Im Pro-Plan kannst du dein gesamtes Portfolio als JSON-Datei exportieren — als Backup oder zum Übertragen in eine andere Installation. Der Import funktioniert genauso einfach: JSON-Datei reinziehen, Objekte werden übernommen. (JSON-Objektsicherung ist Teil des Pro-Plans.)
Die Steuer rechnet mit.
Bei vermieteten Immobilien entscheidet die steuerliche Seite oft über den echten Cashflow nach Steuern. DealPilot rechnet sie deshalb durchgängig mit: Du wählst das AfA-Modell — linear, degressiv für Neubauten nach § 7 Abs. 5a EStG oder die § 7b Sonder-AfA für neuen Mietwohnraum — und DealPilot zeigt dir Jahr für Jahr die Abschreibung, die Werbungskosten, das Ergebnis aus Vermietung und Verpachtung und die daraus resultierende Steuerersparnis auf Basis deines Grenzsteuersatzes (Tarif 2026).
Für die Aufteilung des Kaufpreises in Gebäude- und Bodenanteil ist der BMF-Rechner integriert — nach der offiziellen Arbeitshilfe des Bundesfinanzministeriums, mit drei Verfahren im Vergleich und direkter Übernahme in die AfA-Berechnung. Der Steuerverlauf zeigt dir die Entwicklung über die Haltedauer, anteilige Werte im ersten Jahr ab wirtschaftlichem Übergang inklusive. BMF-Rechner und -Export stehen ab dem Investor-Plan zur Verfügung.
Wichtiger Hinweis
DealPilot ersetzt keine Steuerberatung. Alle steuerlichen Berechnungen sind Modellrechnungen auf Basis deiner Eingaben — für verbindliche Aussagen wende dich an deinen Steuerberater.
Live-Daten statt Bauchgefühl.
Eine Kalkulation ist nur so gut wie ihre Annahmen. DealPilot holt deshalb echte Marktdaten in die Analyse: Live-Marktzinsen für realistische Finanzierungskonditionen, den automatischen Mietspiegel-Vergleich für deine Mietansätze und den Bodenrichtwert-Abruf für die Einordnung des Grundstücksanteils.
Für die Preisfrage selbst gibt es drei Stufen — von der schnellen Marktpreisindikation über die erweiterte Indikation mit Korridor bis zur vollen Wertermittlung nach ImmoWertV, dem Verfahren, mit dem auch Sachverständige arbeiten. Jede Stufe liegt in deinem Monatskontingent; reicht es nicht, kaufst du nach, ohne zusätzliche Abo-Bindung. So siehst du schwarz auf weiß, ob der Angebotspreis im Marktkorridor liegt, bevor du verhandelst.
Restnutzungsdauer: der unterschätzte AfA-Hebel.
Die gesetzliche AfA unterstellt pauschal lange Nutzungsdauern — bei älteren Objekten liegt die tatsächliche Restnutzungsdauer oft deutlich darunter. Wer das nachweist, schreibt schneller ab und spart jedes Jahr Steuern. Das RND-Modul führt dich durch die Einschätzung nach Sachverständigen-Standard: Gesamtnutzungsdauer-Tabelle, Modernisierungs-Katalog mit Punktesystem und nachvollziehbarer Herleitung.
Wichtig zur Einordnung: Das Modul liefert eine grobe, nachvollziehbare Erst-Einschätzung — eine Orientierung, kein Gutachten. Für den steuerlich belastbaren Nachweis stellst du die Gutachten-Anfrage an unser Sachverständigenbüro direkt aus der App, und wir kümmern uns um den Rest. Das Einschätzungs-Modul steht ab dem Investor-Plan bereit, die Gutachten-Anfrage in jedem Plan.
Direkt eingebunden — in Partnerschaft mit gutachten.org. Für das rechtssichere RND-Gutachten arbeiten wir mit unserem Partner gutachten.org zusammen: Der Anfrage stellst du aus dem RND-Modul heraus — aber DealPilot schickt nichts selbst an Dritte. Du siehst vorher genau, welche Angaben mitgehen, und sendest sie über dein eigenes Mailprogramm oder trägst sie per Zwischenablage in das Formular von gutachten.org ein. Der Status „angefragt" wird am Objekt vermerkt.
Sprich das Objekt ein — in sechs Etappen.
Die aufwändigste Minute einer Besichtigung ist die, in der du danach im Auto sitzt und versuchst, dich zu erinnern. Der Sprechlauf nimmt dir das ab: Du diktierst, was du siehst, und DealPilot füllt die Felder.
Wo er startet: In der Pre-Flight-Leiste über dem Objekt — der Bordkarte mit den Einlese-Kacheln. Dort steht neben Exposé und Marktbericht die Kachel „Sprache". Ein Klick, und der Sprechlauf öffnet sich.
Beim Öffnen steht eine Frage mit zwei Antworten — und sie wird bei jedem Öffnen neu gestellt. Welchen Weg du beim letzten Objekt genommen hast, spielt keine Rolle: ein gemerkter Modus wäre genau dann falsch, wenn er am meisten stört — beim nächsten Objekt, das anders liegt als das letzte.
Ich erzähle frei
Die Aufnahme startet sofort. Du redest am Stück — über das, was dir wichtig ist, in deiner Reihenfolge. Danach wertet die KI aus und fragt nur noch nach, was gefehlt hat.
Für dich, wenn du das Objekt schon kennst und einfach erzählen willst.
Frag mich durch
DealPilot führt. Es ist derselbe Fragen-Ablauf wie bei den Rückfragen — nur von Anfang an und über alle Blöcke statt nur über die Lücken. 29 Fragen in fünf Blöcken, eine nach der anderen.
Für dich, wenn du nicht weißt, was DealPilot hören will — oder mitten in der Besichtigung stehst.
Der geführte Weg ist bewusst nicht starr. Du sprichst oder tippst, wie es gerade passt — beides geht bei jeder Frage. „Weiß ich nicht" überspringt eine Frage, ohne dass etwas Falsches eingetragen wird. „Fertig" bringt dich jederzeit zur Übernahme-Tabelle, auch mitten im Block — du musst nicht durchhalten, um etwas zu bekommen.
Und du kannst auf ein ganzes Thema antworten statt auf ein einzelnes Feld. Sagst du „die Adresse ist Musterweg 12 in 32105 Musterstadt", füllt das vier Felder auf einmal. Dasselbe gilt für Objektdaten, Finanzierung, Kaufnebenkosten, Mieteinnahmen, Hausgeld, Grundstück und Lage — DealPilot erkennt den Sammelbegriff und hakt die Felder ab, die darin vorkamen.
Der geführte Weg läuft in sechs Etappen, und jede Etappe ist für sich schon ein Ergebnis:
- 1 · Basis — Objekt, Preis und Miete
- 2 · Geld — Finanzierung und Kaufnebenkosten. Hier steht dein erster Deal Score.
- 3 · Lage & Zustand — wo es steht und wie es dasteht. Hier steht der Investor Deal Score.
- 4 · Feinschliff — Bewirtschaftung, Entwicklung, Steuer
- 5 · Deine Sicht — These und Risiken
- 6 · Feinheiten — alle übrigen Felder, nur auf Wunsch
Wer nach Etappe 2 aufhört, hat trotzdem eine Antwort auf „lohnt sich das?".
Während du sprichst, läuft eine Live-Mitschrift mit, und um das Mikrofon kreisen Stichwörter, die verschwinden, sobald du sie gesagt hast. Ausgewertet wird immer die Tonaufnahme, nicht der mitgeschriebene Text — Erkennungsfehler in der Mitschrift wirken sich also nicht auf die Werte aus.
Am Ende bekommst du dieselbe Übernahme-Tabelle wie beim Exposé-Import: jede Zeile mit Häkchen, mit Quelle, Unsicheres markiert. Erst dein Klick schreibt etwas ins Objekt.
Eine siebte Etappe, wenn du sie willst
Ab Pro bietet DealPilot nach den sechs Etappen eine Zusatzrunde Wertermittlung an. Sie fragt die beiden Angaben nach, die das Sachwertverfahren nach ImmoWertV braucht und die sonst nirgends vorkommen — Gebäudestandard nach Anlage 4 und Garagen-BGF — und holt danach den amtlichen Sachwertfaktor deines Gutachterausschusses. Wer keine Wertermittlung will, wird auch nicht danach gefragt.
Der Sprechlauf ist in jedem Plan enthalten und kostet kein Kontingent.
Rechnungen einlesen statt Zahlen abtippen.
Die Anschaffungskosten einer Immobilie liegen nicht an einer Stelle. Sie liegen in der Notarrechnung, im Grunderwerbsteuerbescheid, in der Maklerrechnung, in zwölf Handwerkerrechnungen und in einem Stapel Fahrtbelege. Genau diesen Stapel liest DealPilot.
Du wählst einen Ordner oder einzelne Dateien — PDF oder Foto, beides geht. Die Seiten werden zu Bildern gerendert und an die Bilderkennung geschickt, die je Beleg Datum, Netto, Umsatzsteuer, Brutto, Aussteller und Kategorie herausliest.
Danach kommt der wichtigste Schritt: du bestätigst jede einzelne Zeile. Nicht der Import entscheidet, was in deine Anschaffungskosten wandert, sondern du — mit dem erkannten Betrag und der vorgeschlagenen Kategorie daneben. Das ist Absicht: Aus diesen Zahlen entsteht die Kaufpreisaufteilung, und die geht ans Finanzamt.
- PDF und Foto, ganze Ordner auf einmal
- Erkannt werden Datum, Netto, Umsatzsteuer, Brutto, Aussteller und Kategorie
- Feste Zuordnung in die Anschaffungs- beziehungsweise Herstellungskosten
- Jede Zeile wird einzeln bestätigt — nichts läuft ungeprüft in die Steuerrechnung
- Die Summen landen direkt in der BMF-Kaufpreisaufteilung
Der Beleg-Import ist ab dem Investor-Plan enthalten.
Die Unterlagen, bevor die Bank danach fragt.
Jede Finanzierung hängt irgendwann an einem fehlenden Blatt. Der Datenraum dreht die Reihenfolge um: Du sammelst einmal, und danach weiß die App, was noch fehlt.
Er hat zwei Ebenen. Der persönliche Ordner gilt für alle deine Objekte — Ausweis, SCHUFA-Auskunft, Gehaltsabrechnungen, Lohnsteuerbescheinigung, Steuerbescheide, Selbstauskunft, Rentenbescheid, EÜR, Kontoauszüge. Den Objektordner legst du je Immobilie an: Exposé, Grundrisse, Teilungserklärung, WEG-Abrechnung, Mietverträge und was sonst dazugehört.
Jeder Dokumenttyp trägt zwei Merker: Braucht die Bank ihn? Braucht die Finanzierungsbestätigung ihn? Daraus entsteht die Fortschrittsanzeige — und ohne ausreichend gefüllten Ordner lässt sich keine Netzwerk-Anfrage abschicken.
Die Selbstauskunft musst du dabei nicht abtippen: DealPilot erzeugt sie als ausfüllbares PDF, vorbefüllt mit dem, was in deinen Einstellungen steht.
- Zwei Ebenen: ein persönlicher Ordner, ein eigener Ordner je Immobilie
- Jeder Typ mit Pflicht-Merker für Bank und Finanzierungsbestätigung
- Der Füllstand entscheidet, ob eine Anfrage rausgehen kann
- Selbstauskunft als ausfüllbares PDF, vorbefüllt aus deinen Stammdaten
- Freigaben pro Objekt, mit Laufzeit und jederzeit widerrufbar
Wenn die Zahlen stehen, fängt die Arbeit an.
Eine durchgerechnete Immobilie ist noch keine gekaufte. Danach kommen Bankanfragen, Gutachten, Finanzierungsbestätigungen — und genau da hören die meisten Werkzeuge auf. DealPilot hat dafür einen eigenen Reiter.
Vier Aktionskarten decken ab, was nach der Analyse ansteht: Bankanfrage mit Dokumenten-Upload und Vorprüfung, Finanzierungsbestätigung für den Makler, Gutachten & Expertise (Verkehrswert, Restnutzungsdauer, Sanierungskonzept) und Beratung & Zweite Meinung. Jede Anfrage geht mit deinen Objektdaten, dem Investment-Case-PDF und deinen Unterlagen raus — du stellst nichts noch einmal zusammen.
Darüber liegt das Partnernetzwerk: Sachverständige, Finanzierer, Steuerberater und Handwerksbetriebe als Karten, jede mit Schwerpunkt und Antwortzeit. Bevor eine Anfrage rausgeht, prüft DealPilot, ob sie überhaupt Aussicht hat — sind die Kennzahlen vollständig, liegen die Unterlagen im Datenraum? Fehlt etwas, ist der Knopf gesperrt, und jeder fehlende Punkt verlinkt dorthin, wo du ihn nachtragen kannst.
Was mitgeht, siehst du vorher. Das Übersichtsblatt listet jede Eckzahl und jeden Datenraum-Link auf, bevor du sendest.
- Vier Aktionskarten: Bankanfrage · Finanzierungsbestätigung · Gutachten · Beratung
- Objektdaten, Investment-Case und Unterlagen gehen als ein Paket raus
- Anforderungsprüfung vor dem Absenden, mit Beheben-Link je Lücke
- Status je Objekt und Freigabe per QR-Code mit Restlaufzeit
- Ab Pro können eigene Partner eingereicht werden
Drei Tiefen, du entscheidest.
Gezählt werden Bewertungen, getrennt nach Art — weil sie unterschiedlich aufwendig sind. Dein Plan setzt die Kontingente jeden Monat neu. Was du im Monat nicht nutzt, verfällt zum Monatsende. Nur Zugekauftes bleibt dauerhaft.
Gezählt werden nur Bewertungen — Abrufe, bei denen DealPilot einen Marktwert ermittelt. Davon gibt es drei Arten, unterschiedlich aufwendig. Alles andere zählt gegen kein Kontingent: rechnen, Score, PDF, Sprechlauf, Bodenrichtwert, Exposé-Import.
| Art der Bewertung | Free | Starter | Investor | Pro |
|---|---|---|---|---|
| Marktpreisindikationschneller Marktabgleich · einzeln 0,90 € | 1 | 5 | 5 | 5 |
| Erweiterte Indikationmit Wertkorridor · einzeln 1,90 € | – | – | 5 | 5 |
| Wertermittlung nach ImmoWertVvolles Verfahren · einzeln 3,90 € | – | – | – | 5 |
| Zusammen im Monat | 1 | 5 | 10 | 15 |
Was du im Monat nicht nutzt, verfällt zum Monatsende. Ist das Kontingent aufgebraucht, lässt es sich einmal nachkaufen — dieselbe Menge für ein Viertel des Monatsbeitrags. Zugekauftes bleibt dauerhaft.
Spracheingabe, Beleg-Import, Bodenrichtwert und Feldvorschläge sind in jedem Plan enthalten und zählen gegen kein Kontingent.
Jedes Modul, jede Kennzahl.
Vier Phasen vom Fund bis zur Bank — du bestimmst die Tiefe.
Bereit für den Take-off?
Starte kostenlos mit dem Free-Plan — kein Verkaufsgespräch. Dein erstes Objekt rechnest du in Minuten durch.