DealPilot · Prozesskarte Detail

Tafel A

Netzplan Boarding

Jede Stufe schaltet frei, was ohne sie nicht rechnen darf. Was fehlt, wird nicht geschätzt — es wird genannt.

Stufe 1 · Einordnen 6 Pflichtfelder

E1 Basis

Objekt, Preis und Miete. Adresse, Objektart, Wohnfläche, Baujahr.

schaltet frei

Quick-Check mit Ampel · Bruttomietrendite · Kaufpreisfaktor · Marktpreisindikation (Stufe 1)

ohne Stufe 1 kein Score — und keine Schätzung an ihrer Stelle

Stufe 2 · Durchrechnen 13 Pflichtfelder

E2 Geld

Finanzierung und Kaufnebenkosten. Zwei Darlehen, Zins, Tilgung, Zinsbindung, Eigenkapital.

schaltet frei

DSCR · Beleihungsauslauf · Cashflow vor und nach Steuer · DealScore · Investor Deal Score

E3 Lage & Zustand

Wo es steht und wie es dasteht. Zustand, Energieklasse, Standardstufe, Zimmer.

schaltet frei

Lage-Analyse · Mietanalyse · Risiko-Kategorie im Investor Deal Score

E4 Feinschliff

Bewirtschaftung, Mietentwicklung, Steuer. Hausgeld getrennt nach umlagefähig, Rücklagen, Grenzsteuersatz.

schaltet frei

Cashflow nach Steuer · AfA inkl. § 7b · Mietentwicklungsplan · Anlage V

Stufe 3 · Bewerten bis 20 Pflichtfelder

E5 Deine Sicht

Investmentthese und Risiken — in eigenen Worten.

schaltet frei

Pilot-Analyse mit Bezug auf die eigene These statt auf allgemeines Wissen

E7 Wertermittlung

Sachwertverfahren nach ImmoWertV. Nutzungsart, Grundstück, Bodenrichtwert, BGF — bei ETW der Miteigentumsanteil, am Haus Hausform, Geschosse und Dach.

schaltet frei

Sachwert (NHK 2010) · Ertragswert · Querverprobung · Marktbericht Stufe 3 (WEV)

E8 Restnutzungsdauer

Modernisierungsgrad nach Anlage 2 — acht Bauteile, zwanzig Punkte.

schaltet frei

Restnutzungsdauer aus dem Punktraster · Abgleich gegen die eingetragene AfA-Dauer

ETW ohne Miteigentumsanteil: Sachwert OHNE Bodenwert — und das steht dann dran

Etappe 6 „Feinheiten" steht absichtlich nicht im Netz Sie sammelt die übrigen Felder der 259 und schaltet nichts frei. Ein Knoten ohne Nachfolger gehört nicht in einen Netzplan — er täuscht eine Abhängigkeit vor, die es nicht gibt. Die Etappen 7 und 8 tragen gestrichelte Kanten: sie sind als extra gekennzeichnet, also optional, bis jemand den Wert braucht.

Tafel B

Das Steuerjahr im Bestand

Der Plan von damals bleibt stehen. Daneben wachsen die IST-Eintragungen — und die Abweichung bleibt sichtbar.

beim Kauf · einmal

Ankaufstand einfrieren

Zum Nutzen-/Lastenwechsel wird der ganze Datensatz festgeschrieben, nicht nur der Preis. Der Stichtag und das Datum der Festschreibung stehen beide da.

ab dann messbar

Soll (Ankauf) Ist (heute) Abweichung je Kennzahl

laufendes Jahr

Steuerzeitraum anlegen

Je Objekt ein Zeitraum mit Von- und Bis-Datum. DealPilot prüft auf Überlappung — zwei Zeiträume über denselben Monat wären zwei Wahrheiten über dieselbe Miete.

was dabei entsteht

Zeitraum je Objekt Zuordnung nach Datum

zum Jahresende

Werbungskosten eintragen

Die tatsächlichen Kosten des Jahres je Objekt — als Schnappschuss mit Jahr und Quelle. Belege lassen sich fotografieren und auslesen, statt abgetippt zu werden.

IST-Eintragung

WK je Jahr je Objekt Beleg-Import Bemerkung mit Datum

zur Erklärung

Anlage V und Bilanz

Die Summe über alle gehaltenen Objekte — Überschuss der Vermietung und Verpachtung je Jahr. Als PDF für den Steuerberater, nicht als Behauptung.

was herauskommt

Anlage V 2025 Werbungskosten-PDF V+V-Überschuss je Jahr

Und dann beginnt es wieder. Jedes Jahr kommt eine Zeile dazu: Werbungskosten, Miete, Instandhaltung, Wertverlauf aus dem wiederholten Marktbericht. Der Ankaufstand bleibt der Maßstab — eingefroren, damit die Abweichung nach zehn Jahren noch etwas bedeutet. Wer den Maßstab mitwachsen lässt, misst am Ende nur noch sich selbst.

Warum nichts neu gerechnet wird Beide Sätze — Ankauf und heute — wurden zu ihrer Zeit mit den damaligen Rechenkernen gerechnet. Eine Neuberechnung mit heutigen Regeln würde nicht das Objekt messen, sondern unsere eigene Regeländerung. Deshalb geht die Soll-Ist-Tabelle fertig in die Analyse, und das Modell vergleicht sie, statt sie nachzurechnen.

Tafel C

Woraus die Scores bestehen

Zwei Scores, bewusst verschieden. Dass sie abweichen, ist der Zweck — und die Differenz wird erklärt, nicht geglättet.

DealScore

fünf Faktoren · der schnelle Blick

Cashflow was monatlich bleibt 30 %

Rendite netto, nach Bewirtschaftung 25 %

Beleihungsauslauf wie viel Fremdkapital 15 %

Risiko Deckung des Kapitaldienstes 15 %

Potenzial Wertpuffer und Mietsteigerung 15 %

< 35Kritisch

35Schwach

50Solide

70Gut

85Sehr gut

Investor Deal Score

fünf Kategorien · je mit Unterkennzahlen

Rendite 35 %

brutto 25 · netto 30 · Cashflow 25 · Cash-on-Cash 20

Finanzierung 25 %

DSCR 35 · LTV 30 · Zins 15 · Tilgung 10 · EK-Bedarf 10

Risiko 20 %

Leerstand 20 · Instandhaltung 20 · Qualität 20 · Baujahr 15 · Energie 15 · Mietausfall 10

Lage 10 %

Markt vs. Ist 25 · Mietwachstum 25 · Bevölkerung 20 · Nachfrage 15 · Mikrolage 15

Upside 10 %

Mietsteigerung 35 · Kaufpreisfaktor 30 · Wertsteigerung 20 · Entwicklung 15

Fehlt eine Unterkennzahl, fällt sie aus der Gewichtung Sie wird nicht mit einem Mittelwert gefüllt. Der Score sagt dann, wie viele Kennzahlen er hatte — eine Note aus drei von sechs ist etwas anderes als eine aus sechs.

Was sich einstellen lässt	Was es verändert	Wo
Sechs Vorlagen für den DealScore ausgewogen · konservativ · optimistisch · lageorientiert · cashflowstark · sicherheitsorientiert	Die fünf Gewichte auf einmal. Cashflowstark wiegt den Cashflow mit 45 statt 30 %, sicherheitsorientiert den Beleihungsauslauf und das Risiko mit je 25 statt 15.	Einstellungen → Score
Eigene Gewichte jede der fünf Zahlen frei, Summe 100	Wer Potenzial über Cashflow stellt, bekommt eine andere Rangfolge im Portfolio — dieselben Objekte, anderes Urteil.	Einstellungen → Score
Lageklassen A · B · C Ziel-Bruttomietrendite je Klasse, vorbelegt 3,5 / 5,0 / 7,0 %	Den Zielkaufpreis im Quick-Check: um wie viel der Preis sinken müsste, damit die eigene Zielrendite erreicht wird. In einer A-Lage ist eine niedrigere Rendite normal, in einer C-Lage erwartet man den Risikoaufschlag.	Einstellungen → Standardwerte
Persönliche Mindest-Schwellen Mindest-DSCR · Mindest-Cashflow · maximaler Beleihungsauslauf	Das Urteil der KI-Analyse: sie prüft jede Schwelle einzeln ab und nennt beide Zahlen — die eigene und die gemessene. Den Score lassen sie unberührt.	Einstellungen → Standardwerte
Vorgaben je Objektart Tilgung, Eigenkapitalquote, Bewirtschaftungsquoten, Mietausfall, Leerstand	Die Vorbelegung neuer Objekte. Eingetragene Werte am Objekt gewinnen immer gegen die Vorgabe.	Einstellungen → Standardwerte

Der Score sieht die persönlichen Schwellen nie — und das ist Absicht Dieselbe Wohnung hat für jeden Nutzer denselben Score. Eine Einstellung, die ihn verschiebt, macht zwei Nutzer unvergleichbar und jedes gespeicherte Urteil rückwirkend ungültig. Die Gewichte darf man drehen, denn sie sind eine Frage der Strategie. Die Schwellen wirken auf die Beurteilung, nicht auf die Zahl.

Und was es nicht gibt, bekommt keine Note Ein Barkauf hat keinen Beleihungsauslauf und keinen Schuldendeckungsgrad. Diese beiden Kategorien entfallen dann aus der Gewichtung — die übrigen drei tragen die volle Bewertung. Vorher standen dort zwei Platzhalter von je 50 von 100, und damit lagen 30 % des Scores fest, bevor das Objekt angesehen war.